地王专题从三轮短周期看上海地王解套前

前言年上半年，全国单幅地块总价超15亿元、溢价率超50%的地王总数近宗，累计成交总价超亿元，新一轮地王潮席卷而来。其中，上海、苏州、合肥、南京等长三角热点城市上半年住宅用地平均楼面价同比涨幅及溢价率均在%以上，地王频现，顺理成章成为了全国地王集中地。上海，作为长三角城市群的核心城市，地王状况如何，解套前景如何？回答这个问题，或许要从最近三轮短周期说起。上海楼市最近三轮短周期在调控政策支持、抑制的轮换之间，上海楼市成交周期性起伏，从08年至今形成了三轮短周期，第一轮为08-10年，政策全面放松与史上最严调控政策轮转，造就市场大起大落、地王在09、10年集中爆发；第二轮为11-13年，限购全面铺开，楼市遇冷、地王零落；第三轮为14年至今，货币与信贷政策全面放开，改善需求持续释放掀起楼市高潮，土地供应不足促使新一轮地王潮爆发。每轮短周期在3年左右时间。上海楼市三轮短周期内地王特征演变区域分布：三轮短周期内地王分布各有特点，08-10年地王集中在新城、中心城区潜力区域，11-13年地王集中在受自贸区影响的临港新城，14年至今地王偏低开花，中心城区、价值区域及新城等均有涉及，且“含金量”更高。量价特征：从地王总数占比看，年1-7月地王占比达53%，超过历年地王占比；从地价房价比看，本轮地价普遍超过房价，平均地价房价比近%，创三轮短周期最高水平，最高接近1.7倍。企业特征：从企业性质来看，-年民企和央企/国企各占半边天，但自年以来，央企/国企充分显示了其资金实力，拿地比重进一步上升，达66.7%。从企业总部所在地来看，前两轮拿地房企以复地、绿地、旭辉等上海本地及较早布局上海的企业为主，年开始，外来房企加速进驻上海，泰禾等闽系房企及金融街等环渤海地区的房企表现突出，拿地比例超过50%。从企业业务覆盖特点看，-年全国性房企和区域性房企拿地比重平分秋色，但从年开始，格力地产、泰禾等区域性房企加大一二线布局，并加速进驻上海，拿地占比超66%。今年地王现象及原因分析1今年地王频出，楼面价反超房价成常态年，上海土地市场“地王”来势汹涌，“面粉比面包贵”已成上海宅地出让的常态。上半年上海共成交21宗商品住宅（不含保障房）用地，成交楼面均价元/平米，同比增长67.45%，创半年度历史新高；平均溢价率高达%，15幅溢价率超过%，其中7幅超过%。土地市场火热程度可见一斑，7月再添虹口凉城和浦东祝桥2个地王，分别晋升今年单价地王和总价地王。年1-7月，溢价率超过%或刷新历史单价的地王有17幅，地王占比达68%。对比所在板块房价，地价房价比超出%的地王有7宗，浦东新场地王地价房价比最高，达1.7倍。2企业布局、土地供应、资金环境等多因素共促地王频出从企业方面看，上半年多数房企销售业绩良好，为企业拿地提供了充足的现金流，同时快速去化后土地储备急需补充，拿地意愿增强。企业布局方面，近年来三四线库存高企，风险较大，房企纷纷回归一二线城市，同时，随着企业的发展，基于投资布局考虑，新城、阳光城、旭辉、宝龙、正荣、中粮等发家于二三线城市的房企甚至将总部迁至上海。从土地市场看，在“总量锁定、增量递减”的土地管理思路下，年以来土地成交量逐年减少。年上半年，上海成交商品住宅（不含保障房）用地21宗，规划建筑面积.56万平米，同比下降29.76%，上半年同类用地仅供应全年供地计划的23.7%。上海土地资源日益稀缺，土地市场供不应求，房企出于补仓、布局等需求开启抢地大战，催生地王。从城市方面看，上海作为全国重要的经济、金融中心，拥有着全国最优质、庞大的社会资源，对人口具有超强吸附力，经济、人口、房地产市场规模大。据中国指数研究院发布的年40个大中城市房地产开发投资吸引力排名，上海以绝对优势位居全国首位。上海市场容量大的优势也增加了企业对布局和深耕上海的信心。从资本市场看，年维持宽松的货币环境，资金充足，其中很大一部分流向了房地产市场。根据央行公布的数据，上半年人民币贷款增加7.53万亿元，人民币房地产贷款增加2.93万亿元，增量占同期各项贷款增量的38.9%。另一方面，企业融资渠道多样化，融资成本低，特别是央企、国企和部分大型上市房企，更具有融资优势，迅速在本轮土地市场热潮中脱颖而出，成为一个个地王的缔造者。今年上海地王风险与机遇并存1风险：解套时间延长、产品竞争压力、企业经营风险，地王解套压力“三”大（1）地价房价比创新高，解套时间或延长年以来，上海地王受高溢价带动，楼板价普遍高过板块当月房价，地价房价比为%，在三轮短周期中处于最高水平，因而地王项目保本价格将被大幅提高。通过计算百城价格指数上海新建住宅价格涨幅可知，年1月至年6月，上海房价累计上涨了57%，其中年累计上涨15%，年上半年累计上涨10%，近一年半时间房价补涨式大幅上升，未来短期涨幅将收窄，中期在政策调控下以稳为主，一般情况下房价持续快速上升的可能性减弱。因此，今年地王借助楼市价格的持续大涨来解套的机会较小，需要以时间换价格等待解套时机。（2）新版“90/70”政策调控，中小套型高端产品竞争激烈今年2月，上海出台新版“90/70”土地政策，进一步加大商品住房用地的中小套型住房供应比例，今年地王项目基本要求中小套型产品不低于60%，松江泗泾地王不低于80%，未来产品供应均以90平米以下为主。根据地王出让条件初步计算，1-7月溢价超%或地价房价比超%的14宗地王，未来将供应套以上的中小套型房源。基于地王一般开发为高端项目，未来中小套型高端产品供应量加大，竞争激烈，不仅中小套型高端产品相互竞争，还与非地王项目的中小套型产品形成竞争。（3）土地出让条件苛刻，企业经营风险加大

受新版“90/70”土地政策影响，地王项目在中小套型产品供应套数增加的情况下，如何避免同质化竞争，在当前主流需求为90-平米面积段产品、高端需求为大户型产品（上半年6万元以上高端项目成交套均面积为平米）的需求结构下，大量中小套型产品如何匹配和引领市场需求？

宝山顾村等部分地还有自持面积不低于15%住宅物业、按出让年限自持%商业物业等的限制条件，一方面增加了企业的资金成本沉淀，一方面也对企业运营能力提出更高要求。此外，部分地王还有限高、不可做低层住宅等条件，对企业的产品研发能力也有较高要求。2机遇：上海高端市场容量大、潜力大，地王项目解套机会大（1）上海高端市场容量全国最大，市场基础有优势上海6万元以上的高端住宅市场自15年以来成交火爆，15年全年以及16年上半年共成交套，是北京（）的2.2倍、深圳（）的1.6倍。其中，16年上半年共成交套，同比上涨.4%，创年以来半年度历史新高，同时也是北京（套）的3.1倍、深圳（套）的1.2倍。可以说，上海高端住宅市场容量在全国是最大的，为地王项目的入市提供了良好的市场基础。（2）人口结构优化，高端需求潜力大为建设有全球影响力的科创中心，上海于15年7月开始实施人才新政，积极引进各类高层次人才，不断提高上海的人口质量，优化人口结构。同时，大虹桥、前滩、世博、航空城等重点规划商务区及产业的发展，也不断引进具备较强购买力的人才，上海高端市场具有较大潜力空间，为地王项目带来机遇。（3）上海定位全球城市，高端需求将进一步拓展《长江三角洲城市群发展规划》、《上海市城市总体规划（-）》等规划公布，以上海为核心的长三角城市群将打造为世界级城市群，未来或成为世界第六大城市群；上海被定位为全球城市，未来上海城市发展更加国际化，将不仅仅是全国的上海，而是逐步成为全球的上海，上海楼市特别是高端市场将进一步打开。今年地王解套前景研判1典型地王解套因素分析（1）

典型解套地王项目——大宁金茂府

：定位金茂系科技豪宅，产品、价格定位迎合市场需求，顺应政策利好改善需求释放、区域价值提升的大势，项目价格不断提高典型地王：闸北区大宁路街道街坊地块对应项目：大宁金茂府解套点评：项目为年上海总价地王，其能成功解套主要源自：1、入市踩准政策利好改善需求的节点；2、受益静安闸北合并以及久光百货等配套升级规划利好，区域价值明显提升；3、金茂府高端品牌形象深入人心；4、产品定位前沿的科技住宅，95-平米面积区间，总价定位-万、1万左右的热销价格段，改善需求接受度高；5、迎合市场需求，配合低开高走的营销策略，五次开盘五次热销，定价不断上调，树立区域价格标杆，成为豪宅热销典范。（2）

典型解套地王项目——华侨城苏河湾：定位为上海滨江豪宅，借助高端市场形势转好、内环内价格补涨、区域价值提升实现项目从受冷落到被追捧的转变

典型地王：闸北区苏州河北岸东块1街坊地块对应项目：华侨城苏河湾解套点评：项目为年单价地王，其能成功解套主要源自：1、依托市中心核心地段；2、拥有黄浦江苏州河一线江景资源，打造为地标级滨水城市综合体中的超高层滨江豪宅；3、15年4月在政策利好、高端市场升温的大势下逐步实现量价齐升。4、市场大势向好，内环价格补涨；5、不夜城板块价值提升支撑项目价格攀升，成为上海豪宅价格标杆。

（3）典型解套地王项目——仁恒西郊花园：凭借仁恒品牌实现项目首开30%的溢价，区域价值持续提升、置业需求不断导入是支持价格攀升的关键因素

典型地王：徐泾镇徐盈路东侧B4-01地块对应项目：仁恒西郊花园解套点评：项目为高溢价区域地王，其能成功解套主要源自：1、仁恒置地深耕上海数十载，具有较高的品牌知名度。2、依托大虹桥辐射、轨道交通17号线规划区域价值处于上升期；3、轨道交通将打开区域市场，吸纳更多从虹桥商务区、甚至是市中心外溢的置业需求，区域市场被打开。（4）典型解套地王项目成功因素可归纳为天时、地利、人和典型解套地王项目依赖天时、地利、人口三大因素。其中，“地利”中区域价值提升、“人和”中品牌价值，更是地王解套的重中之重。2今年热点地王解套前景研判今年上海土地市场异常火爆，可谓“逢拍必王”。当高地价接踵而至时，背后的风险或将加速到来，由于“天时”是一项被动因素，不可过于依赖，因此我们暂不考虑政策和市场的影响，对今年部分典型地王做简要分析，如果按照正常的开发上市节奏，其解套前景将会如何？典型地王1：浦东新区周浦镇西社区PDP0-1单元A-03-11地块解套指数：★★★竞得方：保利地产点评：该地块位于外环外近郊区域，具有吸纳市中心外溢人口的区域优势，伴随浦东整体发展以及轨道交通线路的增加，区域价值处于上升阶段；地块周边配套档次一般，需要保利品牌在社区配套及产品品质上下一番功夫，形成产品优势打造区域高端楼盘，以更好的吸纳市中心外溢需求；拿地价格偏高，地价房价比超%、总价超50亿，项目体量适中，未来解套前景谨慎乐观。典型地王2：虹口区凉城新村街道-06号地块解套指数：★★★☆竞得方：新城控股点评：本地块位于中环以内的凉城板块，周边配套成熟，生活氛围浓厚，同时紧邻热门的大宁板块，可借势提升该地块区域价值。板块内存量稀缺，缺少新的高端项目打开板块市场，该地块作为新城璞樾系产品具有成为板块领袖豪宅的机会。项目规模较小，且条件较苛刻，拿地成本较高，会对解套造成一定阻碍。综合来看，未来解套前景相对良好。典型地王3：嘉定区徐行镇06-04地块解套指数：★★竞得方：新城、市北、中垠点评：地块位于嘉定老城区北部，距老城区约4公里，距离轨交11号线嘉定北站约4.5公里，位置较偏僻。由于本地块所在片区短期内无重大利好规划，地块位置偏僻，交通不便，虽投资商新城品牌能起到一定溢价作用，但相对有限，该地块解套前景不太乐观。

本文仅为上海地王专题的精要部分，完整版报告欢迎后台留言索要。

地王专题报告目录

1上海楼市最近三轮短周期

2上海楼市三轮短周期内地王特征演变

2.1三轮短周期内的地王分布特征

2.2三轮短周期内的地王量价特征

2.3三轮短周期内地王企业特征

3今年地王现象及原因分析

3.1今年地王频出，楼面价反超房价成常态

3.2企业布局、土地供应、资金环境等多因素共促地王频出

4今年上海地王风险与机遇并存

4.1风险：解套时间延长、产品竞争压力、企业经营风险，地王解套压力“三”大

4.2机遇：上海高端市场容量大、潜力大，地王项目解套机会大

5今年地王解套研判

5.1典型地王解套因素分析

5.2今年热点地王解套前景研判

一切尽在你手中长按识别


本文编辑：佚名
转载请注明出地址  http://www.weilinf.com/wlxx/5704.html